44.关于进一步完善老旧小区长效管理机制的建议（研究报告）
市厅级及以上领导签批或采用 2020.07
唐 敏、杨登述、蒋明远、刘 杨（市委党校）
作品展示：
关于进一步完善老旧小区长效管理机制的建议
老旧小区改造是一项系统工程，三分建七分管，外部环境改善是基础，后期服务管理是核心。内外兼修才能有效避免改造之后再次陷入老旧脏差轮回的尴尬，保存历史建筑风貌、保持城市创建成果，才能持续提升城市基层治理能力，保障基层群众民生、保留城市人文风情。为此，课题组提出建立老旧小区长效管理机制的建议。
一、完善制度，统一物业管理标准
建议在制定《达州市物业管理条例》《达州市中心城区老旧小区改造专项规划（2020—2025 年）》的同时，出台《达州市老旧小区长效管理机制的实施意见》与之配套。一是推进物业管理范围全覆盖。坚持改造与管理同步实施的理念，将引入物业管理作为小区改造的前置条件，力争小区居民主动签订“承诺补齐维修资金、承诺缴纳物业服务费用”双承诺书，为改造后付费物业服务的开展、公共设备的更新维修保障资金来源。二是增设或完善公共基础设施。统筹城市创建、党建引领、老区改造等项目和资金，对水、电、气、网、通信等线网进行入地改造；对外墙、绿植、消防、健身器材、活动场地等公共物品进行检查修复；增设公共活动场地、停车场、安防监控、门卫室、门禁等设施；有条件的小区配备养老、托幼、便利店等公共服务场所。三是划分老旧小区物业管理区域。按照统一管理、条块结合、以块为主、就近就便的原则，综合考虑人口规模、共用设施、地理界限、城市建设等因素对不同产权单位的院落、零散楼栋进行适当规模的整合，划为一个管理小区，或划入邻近物业小区，便于核定准物业或物业公司管理边界。四是增加物业服务达标奖补制度。参考郑州、南京、上海等地，按不同模式标准进行政府补贴和奖励，如居民自管模式和红色物业模式，按照建筑面积和房龄对住户进行标准补贴，对小区困难家庭进行全额补贴；社区公益物业模式和区域共享“大物业”模式，对提供物业服务的组织，按服务年限、服务项目给予不同程度的补贴和区域内特许经营权。
二、精准指导，创新物业管理模式
在新型冠状病毒防控过程中，自上而下标准化的五级联动公益性防控管理服务，赢得了“失管”老旧小区居民的好评，低价优质的服务管理成了期盼。对条件不足、支付能力和意愿较低的无物业老旧小区，做好物业模式偏好调查，可以率先采用以下几种公益性物业管理模式，成熟后再逐步过渡到市场化专业物业模式。一是居民自管模式。如西安市东仓门社区、广州市海珠区祈乐苑，小区成立自管委员会，每个单元或楼栋设一名楼栋长（或小组长）和若干义务服务者，共同管理本单元的卫生、安全和宣传等基础工作，提供小区基本物业服务。此模式适合规模较小的、公益志愿者较多的独立楼栋或院落，优点是回应快、效率高、服务好，缺点是管理人员精力不足，兼职多、年龄老化。二是红色物业模式。如利川市关东社区，按照愿奉献、有担当、有能力、有精力的标准，从离退休党员干部中选任业委会主任和楼栋长，带领业委会成员和社区党员志愿者发挥社区党建的凝聚和引领作用，提升社区自我服务能力。此模式适合距社区党群服务中心近、“双报到”与业主党员多的小区，优点是党建引领与物业管理成效都显著，缺点是难以常态化、专业化。三是社区公益物业模式。借鉴防疫模式，由社区党员干部、网格员、楼长、居民代表、志愿者等组成的自治组织，收集管理中存在的问题和居民诉求，开展日常物业工作，带领小区居民开展自我管理和自我服务工作。此模式适合处于政治经济中心地带的小区，优点是居民支出少，缺点是社区成本高。四是区域“共享”大物业模式。由社区或街道申请成立集体性质的物业公司，招聘公益志愿者，收取低价物业费用，为辖区内无物业小区提供基础保障型物业服务。如潍坊市奎文区，截至 2019 年底，辖区内 8 个街道全部成立了街道物业服务中心、37 家社区物业公司、10 家社区物业服务站，已进驻 95 个无物业小区，惠及群众 5.6 万人，解决就业岗位 2 万余个。此模式适合面较广，可根据小区业主们需求提供不同等级的物业服务，优点是解决就业、节流开源，缺点是亟需多名优秀的公司管理者。
三、强化保障，提升社区共治活力
老旧小区治理步入正轨需坚持不懈、久久为功，从把每一件小事抓好、抓紧、抓实着手，用实干担当凝聚磅礴力量。一是强化责任落实。成立市老旧小区改造和物业管理领导小组，办公室仍设在市住房城乡建设局；街道负责指导业主委员会依法选举、换届工作，推动小区党组织书记任业委会主任和社区“两委”成员兼业委会成员；社区负责召开管理联席会议，收集居民建议，协调处理纠纷、应急处置等；职能部门根据各自职责，做好相关工作。二是强化监督考核。社区增设物业管理服务窗口，统一受理辖区内老旧小区物业管理方面的报修、投诉。老旧小区改造和物业管理小组组织街道、社区、物业和居民开展双向监督测评，考核各方职责履行情况，对出现的问题提出整改措施，督促落实。三是强化政策宣传。加大老旧小区改造政策、物业管理法规政策、小区治理方法程序等宣传；广泛开展社区活动（亲子、爱老、节日庆祝、兴趣等）和法规案例讲座；广泛运用社区论坛、微信、物业 APP 等现代技术和设备；推进社区志愿服务常态化，实施“时间银行”“绿色账户”“服务积分”等志愿服务项目，促进居民密切交往和互助，共同关注小区公共事务，加强沟通协商，提升监督和治理能力。
课题负责人：唐 敏 市委党校公共管理教研部副主任、讲师
成 员：杨登述 市委党校公共管理教研部主任、教授
蒋明远 市委党校公共管理教研部讲师
刘 杨 市委党校公共管理教研部讲师
